央广网娄底6月6日消息（记者 王宇晨）夏日初长，娄底经开区一处沉寂多年的低效闲置用地正在上演“变身记”，从无人问津的啤酒公司废弃厂房，摇身一变成为两家高新技术企业的项目用地，正在火热施工。

同样备受瞩目的，还有柳青路以西、古溪街南北两侧的一块用地，娄星产业开发区与原单位正式解除招商合同后，通过靶向招商引进湖南宏旺而“重获新生”，将释放约450亩的“沉睡土地”。

这样的嬗变，还在娄星产业开发区创新创业基地上演，伴随二期标准化厂房主体建设基本完工，意向企业的招商工作也同步加速进行中。

平地起高楼、土地“热起来”的背后，是娄底试图解决土地资源错配困境、向低效土地要发展增量的有效实践。近年来，娄底积极创新土地管理模式，加快闲置土地处置，不断提升土地利用率。2024年累计处置闲置土地145宗，总面积266.36公顷，节省新增土地成本1.29亿元，不增一亩地，不但盘活了低效用地，还延长了优势产业链。

低效用地腾笼换鸟涉及利益关系调整，如何稳妥处置、做出成效具有借鉴意义。近日，央广网记者赴娄底采访，探寻当地变“低效地”为“高产田”的密码。

娄底经开区“腾笼换鸟”，将原闲置土地收回后，引进优质项目（央广网发 娄底经开区供图）

腾笼换鸟

传统的土地开发模式问题逐渐显现。娄底也不例外。

园区早期招商时“摘到篮子都是菜”，土地利用较为粗放，项目质量参差不齐，形成了一些多占少用、占而未用、占而未建的“空心”厂区，不少低端工业项目却占据着优质的土地资源。

“腾笼换鸟”，把低效土地资源腾挪出来，空出“笼子”。为腾挪城市发展新空间，娄底市委、市政府把“解决好空间要素足不足的问题”作为重点解决的问题之首，要求全面开展低效闲置资源处置盘活。

啤酒厂地块的收回便是其中缩影。

来自娄底市自然资源和规划局的信息显示，位于群乐街北侧0007幢、面积为244.86亩的地块，由一家啤酒公司分别于2011年和2012年竞拍获得。

就是这样一块区位优势明显的“好地”，2019年停产，厂房开始锈迹斑斑。

按照娄底经开区探索出台的《娄底经开区低效（空闲）工业用地和厂房盘活处置办法（试行）》，连续一年未正常生产导致整体空闲的厂房，界定为空闲工业厂房。下达《空闲工业厂房认定书》后，一般有五种处置方式：自主开发，合作开发，重组转让，司法拍卖，协议收回。而啤酒厂地块，正适用“协议收回”。

收回啤酒厂地块，旋即启动与企业的谈判。这一谈就长达三年。娄底市自然资源和规划局经济技术开发区分局局长刘建记得，“去武汉（该企业总部）去了不下十次”，在企业的预期与园区公共利益之间，反复寻求最大公约数。“总的原则，地要收回，但不能让企业‘裸奔’”。2023年年底，地块以每亩27万元的价格收购成功。

工业用地的规模越大，在盘活处置中越要降低成本。刘建算了一本账。如果通过征收方式新增用地，每亩成本在80万元至100万元不等。而收回闲置或低效用地，每亩成本在27万元左右。

与原啤酒厂厂区仅一墙之隔的国家高新技术企业星源电气在股改之后业务扩展，原有厂区已不能满足需求。

星源电气的规划是打造花园式工厂，推进“引进高端人才+加强技术创新+电力施工人员培训”，以实现跨越式高效发展。拿下隔壁的这块地，规划目标就能快速甚至提前实现。

同时，娄底经开区通过招商引资引入电镀中心项目，对完善园区产业配套，补齐“材料谷”产业链具有重要意义。

2023年年底，原啤酒厂244.86亩土地收回后，其中89.6亩出让给星源恒电项目，81.44亩出让给电镀中心项目，剩余73.82亩拟再招进工业项目。在现有土地资源有限，新增土地成本大的情况下，原啤酒厂地块的收回，既盘活了闲置土地，又节约了用地成本。目前，星源恒电和电镀中心两个项目都在紧锣密鼓建设中，预计2025年下半年投入生产。

娄底经开区管委会副主任肖红介绍，2024年以来，娄底经开区分门别类对26家停产企业土地进行盘活，盘活面积达1194亩。接下来正在处置的低效或闲置土地还有951亩，今年内要处理的低效土地有五宗，与双汇等企业的合作协议已经达成，又一个200多亩的空间将马上得以释放。

娄星产业开发区创业孵化中心（央广网发 王智雄 摄）

“好土地匹配好项目”

相比于啤酒厂地块，娄底车商联地块的收购相对没那么复杂。这块地占地146亩，对于车商联来说，地理位置差，产业定位不准，项目开工建设后便一直处于半停工状态。

2022年，娄星产业开发区收购其土地，并进行调规，变为工业用地。很快被湖南爱派尔智能制造装备有限公司看中。

爱派尔总部原本在深圳。酝酿拓展生产基地之初，先后考察过江门、西安等地，最后选择回娄底。

“可以说是一见钟情。”湖南爱派尔智能装备制造有限公司副总经理兼总工程师罗海慧说。对于爱派尔而言，这块地与涟钢直线距离不到500米，有着得天独厚的原材料成本、运输成本优势，能强化产业链上下游协同、优化资源配置、推动技术创新。

湖南爱派尔工业互联网+数字化智能制造产业园南区（央广网发 娄星产业开发区供图）

好土地匹配上好项目，产生了奇妙的化学反应。湖南爱派尔智能装备制造有限公司总经理邹宝华还主动充当“招商大使”，游说配套企业入驻。原本计划以爱派尔科技集团为主体，引进5家配套企业，形成“1+5”产业格局，现在引进的企业已远超计划，还在不断增加。

如今，由湖南爱派尔智能装备制造有限公司生产的娄底市首台数控五轴加工中心正式下线交付，这不仅填补了娄底工业母机制造空白，更是娄底抢进全省智能装备制造新高地的关键一步。去年前10月，娄底全市共引进先进材料产业重大招商引资项目（亿元及以上）87个，总投资518.3亿元。

走进娄星区丹阳路与古溪街相交处，一栋栋现代化标准化钢结构多层厂房整齐划一。这里是娄星产业开发区的创新创业基地，一期进驻的企业涵盖医疗健康、养老、电子信息、新能源电池等新兴产业。很难想象，这里原来是另一番“灰头土脸”的景象。

娄星产业开发区管委会副主任聂建军介绍，这个地块原来是娄底市彩色水泥厂，用地面积219亩。由于产业结构调整，产能过剩，2007年改制后已停产。2019年园区收购该宗土地后，建设娄星产业开发区创新创业基地B区，分两期建设，一期投入1.2亿元，建成标准厂房10万平方米，引进企业16家，年产值6亿元，年创税3000万元；二期投入4亿元，建设标准厂房17万平方米。

寸土生“寸金”，新空间必将吸引新功能、新产业。搭乘低效用地盘活的东风，越来越多的纷纷向上要物理空间，拓宽企业发展空间。

湖南宏旺新材料科技有限公司智能行车正在搬运硅钢卷（央广网发 吴永华 摄）

破解密码：干部敢为 纪委担当

闲置、低效土地处置可能带来的法律诉讼、信访、国有资产流失等风险，每一项，都是摆在承担处置职责的自然资源和规划部门、开发区管理机构面前的一道难题。

此前落地的企业都是依法取得土地使用权证的，要收回，必须经得企业同意，但按什么价格收回土地？价格是否真实反映土地现在的价值？收回土地与当时供地的价差很有可能被认为是造成了国有资产流失或存在利益输送。加之，收回后，土地仍然还有再次闲置的可能。一系列问题，需要的是干部敢为善为。

直面问题，开动脑筋，解法很快出台：将处置闲置、低效土地时的历史背景、决策流程、问题风险及解决办法，在经过集体研究和决策的基础上，一事一议向市纪委备案，由市纪委承担起“为担当者担当”的角色。

“纪检部门进行了风险备案，在土地处置时，自然资源规划部门和园区管理机构就能和企业无私地去谈，大胆地去谈。”娄底市自然资源和规划局局长刘文伟说。

娄底市自然资源和规划局在服务企业纾困解难若干措施中明确提出，在解决历史遗留问题、化解矛盾纠纷、维护社会稳定等事项中，立足全局利益，敢于碰硬，大胆打破工作僵局、采取超常规措施推动问题解决的，报市纪委进行风险备案。土地规划管理的刚性和严肃性得到了维护，也有利于优化工作机制，向前一步保障高质量发展。由此，闲置、低效土地处置中的共性难题，成功破题，并持续推进。

处置闲置土地、低效土地，虽有完备的顶层设计，但涉及多方利益，难免不会遇到“硬骨头”。

娄底正信贸易有限公司2011年6月通过招拍挂取得了原娄底汽车摩托车贸易总公司名下的一宗国有土地使用权。娄底正信公司“锦悦府”项目建设过程中，原汽摩公司两栋家属楼业主认为影响其进出通道和采光等。该宗地项目无法顺利动工建设，土地闲置十余年。

针对这个问题，娄底市、区两级政府运用“合理调整规划条件和设计要求”“允许合理调整开竣工日期”政策，对3宗土地进行了整合优化：一是保持土地整合前后的计容建筑面积不提高；二是在满足规划管理技术规定和各项强制性要求的前提下，融合考虑并优化3宗土地的建筑离界、建筑间距、停车泊位等指标，最终整体容积率为不高于4.15。

通过整合开发周边两栋家属楼，解决了这宗土地多年无法动工开发建设、长期闲置的问题。现已签订《国有建设用地使用权出让合同补充协议》，核发整合后的不动产产权证书，并取得《建设用地规划许可证》。

干部敢于直面难题，改革创新有了底气。遗留问题的有效化解，意义不止于一宗土地的开发建设，更在于解决了困扰企业、群众多年的难题，让“人人都有感”。2024年，被自然资源部作为典型案例在全国推广。

自然资源部不动产登记中心专家周金瑾认为，这起处置案例，既有力维护了社会和谐稳定，也有效推动了闲置存量土地盘活，实现了破困局、开新局，是综合运用政策解决实践难题的范例。

“土地超市”赋能精准配置

尽管处理低效工业用地的方法不少，但不如提前打好预防针。这一针，就是“土地超市”。

土地是民生之本、发展之基。土地要素是项目建设的基础保障，管好用活每一寸土地，是自然资源和规划工作者的首要职责。为此，2023年娄底市创新启用“土地超市”。

娄底市土地超市（央广网发 谭恺 摄）

这是全省首家推行“线上管理平台+线下体验门店”运营模式的“土地超市”，创新性实现土地、矿产、房屋等资源信息的全域归集，可向企业提供“一站式”服务，实现全方位看地、智能化选地、淘宝式买地，有效促进土地等资源要素与经营主体需求的精准配对通过数据赋能，土地超市充当起了土地供应的“大脑”作用，指挥土地资源的精准配置。既能全方位摸清土地资源的家底，优化供给；又能了解企业真实情况，严把项目准入关，尽可能在源头减少“低效”的出现。

宁可“土地等项目”，也不能“项目等土地”。如果要做到“拿地即开工”，必须依靠大数据赋能带来的效率提升。土地超市“店长”谭恺介绍，在“土地超市”，所有地块的信息数据互通、一图尽览，线上就能实现“淘宝式”买地。中心城区划为211个网格，土地报批数据、土地供应数据、土地登记数据、违法用地等一目了然，土地有专属“身份证号码”。大数据应用将土地管控要素和城市规划成果融入实景三维图中，可在线一键定制、在线踏勘项目用地，省去以往用地报批工作中多部门多人员实地踏勘、重复踏勘的繁冗环节，做到实地零踏勘、选地精准化，同时实行“用地清单制”“告知承诺制”“并联审批制”，企业能更快、更优、更好地选地、拿地、开工。

“这种全景选购模式很契合我们的需求。从选地、看地、拿地到签约全流程网上办理，降低了时间成本。”富鑫源置业有限公司总经理吴超的感受最直观。他所在的富鑫源置业有限公司以1.6亿多元竞得娄底“土地超市”首宗挂牌出让土地，打响了“第一枪”，赢得各方关注。

娄底市自然资源和规划局自然资源开发利用科科长王高利介绍，线上，土地超市将娄底全市闲置土地按照“一地一码一档”进行了梳理归集、统一上架，企业想要了解地块信息、土地政策，在这里就能“一站式”服务，土地要素与需求实现了精准配对。线下，通过召开土地推介会、土地磋商会，为企业量身定做“点餐”。2024年，收回的闲置土地通过“土地超市”上架，再整合挂牌出让成交25宗、822亩、4.06亿元。

根据最新数据，截至2024年12月底，娄底全市园区“三类土地”三年总处置任务11723.24亩，已累计处置11400.48亩，处置率97.25%。其中：低效用地三年总目标任务7203.90亩，已累计处置6976.13亩，处置率96.84%；闲置土地三年总目标任务495.56亩，已全部处置完成，处置率100%；国有闲置标准厂房面积累计处置219485平方米，处置率达到100%。

产业用地高质量利用是一场政府管理与市场发展的双向奔赴。这些“盘”下来的地，有的已经赢来了新项目，有的还在迎接好项目的到来。

采访中，记者听到最多的一句话就是，“腾笼换鸟、凤凰涅槃”。对于正在奋力打造中部地区“材料谷”的娄底而言，低效用地空间的盘活，将带动空间优势换产业集聚态势，让一个充满活力的材料产业集群在湘中加速崛起。