房子这玩意儿,就这两三年,从一个见面寒暄炫耀的国民性话题,从高处纵身往下一跃,成为见面羞于探讨的敏感话题,恐怕是现在很多房奴或者房产投资持有者目前的尴尬。
但是,人吃五谷杂粮行走于生活之中,总是绕不开衣食住行中的“住”。蛇年刚上班,《哥们买房》依然有很多粉丝在后台询问买房问题,问题多集中为两方面:一是现在该买房吗?二是买什么房子?
● 如果大家是刚需型购房人,为丈母娘“逼迫”也好、为自己小两口置办新婚房也好、不想租房子了也好,这个恕我暂不给出建议,因为大家心里有自己的“硬算盘”:先天就是刚性需求,买不买自己早就有答案了。
● 我们集中考虑下非刚性需求的“买房遐想”: 钱包有点钱,不想存银行、炒股也没整明白,还想在房市中折腾一下的。那么,现在可以考虑买三类房子。
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第一类:能快速收租获现的房子,解决现金收益问题。
注意一下,是快速获取现金流,不是套现获利赚取差价型的房子。有人要问了:现在还有能够收租获利的房子?看你怎么想的。
收租收租,取决于两个因素:一是有人租能租掉、二是房价要有收益率。的确是如此。南京每年至少有100万以上的外来“新青年人群”沉淀量,都是要是租房的,有租赁市场量的需求,在“有人租、能租掉”的疑惑上,可以打消相当程度的顾虑。
当然,这类房子是新南京人的租房首选,还是多集中在地铁方便、配套必须说得过去的地段,你一个地铁拉到六合金牛湖江宁禄口机场去,就实在说不过去了。
房价的收益率是个核心的投资获利诉求,对,一定要和银行存款比,现在三年期以上存款还能保持在3%以上的储蓄收益,但某家银行行长私下吃饭和我闲聊说,未来存款收益下降是趋势。
那我们房子的收益率得保持在4-6%之间,算是不错的。据我所调研的一些近十年盖的地铁公寓、城中心的老旧二手小房子,面积不在55平方米以内,现在售价基本是公寓多在60—80万元之间,老住宅的有限,但价格多在70—100万元之间,公寓的价格相对便宜,但普遍是电费略高、不通煤气 (高也高不到哪里去,年轻人还有几个做饭的);公寓的劣势就是老住宅的优势,但老住宅的劣势也很明显,比如就是房子太老,怎么看怎么别扭……
所以,如果买一套地铁附近、楼下有商超和烟火气的公寓,以60万元全款购买计算 (我就不计算贷款买房的了),一个月租金2500元计算,一年30000元,年收益率在5%。租房的,还帮你交了物业费。
总体而言,年收益率得在4%上下,不想存银行的、炒股没信心的、私房钱有点想法的、每个月希望解决点烟酒钱的,凑巧手上闲置的几十万现金,又不到一百万的的哥们,可以考虑下。
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第二类:市场上“两高一新”的房子,解决居住改善问题。
所谓“两高一新”的房子,是指质量高、科技含量高的新房子。这类房子,首当其冲的购房群体,应该是改善型的,这类房子现在市场上说多不多、说少不少,当然地段一定还还不错,比如河西片区、比如现在“鼓吹”的“第四代住宅” (这个几代几代房子的,下次专门写篇文章说说)。
太多的人总是喜新厌旧不念旧情的,买房房子也是这样。如果你财力还可以、体制内工作也稳定、“六个口袋”也充足、乱七八糟的收入还没断,刚好老房子住得腻歪了,当然要改善一样换新房子了,就像每年要跟风换新款苹果手机一样。
南京这样的房子,可选性很大,譬如现在南京市场上争奇斗艳的各种“第四代住宅”,这里就不列举楼盘名称了,能改善此类房子的,也算得上是地产的“半个专家”了,自己挑选。
为什么改善要买这种房子?喜新厌旧是句玩笑话,真正的原因在于市场最新推房,以目前的房地产现状、科技技术、建造能力、户型创新,它就是市场最好的房子,你买iPhone手机,总不会不瞧瞧iPhone16,而去看iPhone12、13,甚至iPhone3、4、5吧。
还有,现在政府推地的条件是目前最好的,对,就是低密度为主。当然,这个低密度,我持一定保留意见,你不能认同有的开发商说的七八层的多层和十一二层的小高层还是低密度住宅吧,总得是个5层以内。
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第三类:“顶天立地”的类别墅房子,解决情怀焦虑问题。
房子是土地上的建筑物,一幢30层以上的高层住房,房产证上建筑面积180平方米或者380平方米的,不管有多大,折算在房产证上的土地面积,都少得让人不可思议,对,就几平方米。这个数学题很简单,比如你一幢楼的占地面积是1000平方米,一层盖了10户,每户100平方米,但你盖了30层,每户的土地面积就是300户来平均分,每户就分到了3平方米多。
住在钢筋水泥中,对土地气息的渴求,成为城市人新的焦虑。
“结庐在人境,而无车马喧。问君何能尔?心远地自偏”。中国人骨子里的恋土,是刻入基因的,谁不想自己有一块地,地上有自己的一套房呢。
对,就是买别墅。比如一套150平方米的别墅房子,房产证的土地使用面积会标注在150——200平方米之间,再算上院子什么的围一围,基本上面积都是二百平方米上下。
注意,不管什么类的别墅,一定是要顶着天、踩着地的“顶天立地”的类别墅。错层类花园洋房、上中下的叠墅类暂时除外。
有自己的院子,你就可以挖泳池、养锦鲤、种大蒜、撒花籽等各种选择,但我估计南京老太首选是种植菊花脑。
南京的这类别墅,现在来考虑,也有优点和缺点,像地段位置上的优点和缺点,就是矛盾的,不在市中心,相对远点,但解决了“顶天立地”,都在城郊地带(钟山一带的某盘,暂略),颐和路、新街口的总不能卖给你吧。
所以, 要计算自己的生活半径,住江宁新区,就在老山脚下找找;住江宁、雨花,就在将军路找找;住仙林、新庄、火车站,就在句容找找……
这类别墅房子,现在最好的行情就是价格不高了,10年以内的次新房很多,半数基本跌破了原始购买价,算得上是一个捡漏的时机。一些价格在400万到1000万之间的,也比比皆是。
向往院子土地情结的,可以考虑下,毕竟1000万的价格,在南京河西新盘中,都勉强买不到一套大平房的。
我再结个尾:
有人问了,我买了着三类房子后,能不能卖掉呢?好的,我来回答你:这个问题是废话,毕竟这三类房子,第一类是让你收租金的;第二、第三类是满足居住的,都是暂时不考虑出售问题,文章一开头就说了。
所以,现在的房子不是不能买,而是要有清晰的买房思路—— 买房肯定不是为了涨价逻辑,而是对自己资产配置有用的一个配置逻辑。
上述三类房子,就有一个基本的资产配置逻辑:配置城市核心的优质性资产、配置能满足现金流的“轻”(总价要低)资产、配置稀缺资源的政策红利性资产。
对了,要是突发缺钱啥的,把房子给银行抵押去,毕竟现在利率这么低。