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引言：冰与火之歌——存量住宿的困境与康养旅居的蓝海

当下的住宿业，正经历着一场深刻的变革。一方面，是众多经营了五到十年甚至更久的老旧酒店、民宿，它们或设施陈旧，或设计落伍，在日新月异的网红审美和激烈的市场竞争中，面临着客流下滑、利润摊薄的窘境。推倒重来？成本高昂，周期漫长，风险未知。维持现状？无异于温水煮蛙，坐看市场份额被蚕食。这似乎成了一道难解的题，让无数业主焦虑不安，感受到了前所未有的“寒冰”压力。

而另一方面，一股强大的暖流正在涌动，甚至可以说，一片潜力无限的蓝海正以前所未有的速度扩张——那就是“康养旅居”市场。随着中国社会加速步入老龄化，银发群体的规模与消费力日益增长，他们不再满足于走马观花的传统旅游，而是寻求一种更注重健康、舒适、社交和深度体验的旅居生活方式。这股“康养+旅居”的热潮，如“火焰”般点燃了新的市场需求，其发展速度甚至超出了许多业内人士的预期。

面对冰与火的交织，难道老旧物业真的只能黯然退场吗？答案是否定的！一场围绕存量资产的“轻资产”革命正在悄然兴起，它为那些看似“过时”的酒店、民宿指明了一条高效、低成本、高回报的转型之路。更令人振奋的是，国家政策的东风也已吹来，为这场革命注入了强大的动能。今天，我们就来揭示这个“爆单密码”，探讨那些老旧酒店、民宿如何在不拆不改、不大动干戈的前提下，通过精准的“三招”，华丽转身为备受追捧的康养旅居目的地，实现高达95%甚至更高的入住率。

第一章：政策东风已至——“盘活存量”为康养旅居注入强心剂

敏锐的经营者总能率先捕捉到政策的信号。近年来，国家层面释放的积极信号，为康养旅居利用存量资产铺平了道路。

首先，国务院办公厅印发的《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，明确将“有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环”提升到战略高度。这份文件强调，盘活存量对于提升基础设施运营管理水平、拓宽社会投资渠道、合理扩大有效投资、降低政府债务风险和企业负债水平具有重要意义。《意见》特别指出了盘活存量的重点领域，其中就包括了交通、市政设施、产业园区、旅游、新型基础设施等。更值得注意的是，文件鼓励“统筹盘活存量和改扩建有机结合的项目资产”以及“有序盘活长期闲置但具有较大开发利用价值的项目资产”，点名了老旧厂房、文化体育场馆、闲置土地，以及国有企业开办的酒店、餐饮、疗养院等非主业资产。并且，《意见》明确提出要“挖掘闲置低效资产价值，推动闲置低效资产改造与转型，依法依规合理调整规划用途和开发强度，开发用于创新研发、卫生健康、养老托育、体育健身、休闲旅游、社区服务等新功能”。

这对于拥有老旧酒店、民宿物业的业主来说，无疑是巨大的政策红利。它意味着，将现有物业改造升级用于康养旅居，不仅符合国家鼓励的方向，甚至可能获得相关的政策支持或审批便利。国家不再仅仅鼓励新建，而是将目光投向了如何让现有资产焕发新生，这正是“轻资产”模式的核心——在现有基础上做文章。

紧接着，国务院办公厅发布的《关于释放旅游消费潜力推动旅游业高质量发展的若干措施》，更是为“文旅+康养”的融合发展指明了方向。文件强调要解决文旅产业发展中的难题，其中，“文旅+康养+地产”模式被视为盘活闲置资产的关键利器。这再次确认了政策层面对康养旅居利用存量住宿设施的支持态度。

政策的“组合拳”清晰地告诉我们：时代变了，发展思路也在变。过去那种动辄大拆大建的模式不再是唯一选择，甚至不再是被优先鼓励的选择。利用好、盘活好现有存量资产，特别是将其与蓬勃发展的康养、养老、休闲旅游需求相结合，才是当下及未来住宿业转型升级的“阳关大道”。对于那些手握老旧物业、正感到“改造压力山大”的民宿主和酒店经营者而言，这无疑是“久旱逢甘霖”，是时候借着政策的东风，重新审视自己手中资产的价值了。

第二章：需求解构——康养旅居的核心诉求：舒适、干净、人性化，而非“网红”

要实现向康养旅居的成功转型，最关键的一步是深刻理解目标客群的核心需求。如果我们仍然用服务传统游客，特别是追求新奇特、热衷打卡的年轻游客的思路来做康养旅居，那注定会走偏。

康养旅居的主力人群，通常是中老年群体，他们经历过生活的沉淀，对住宿的需求回归本质。他们可能不再对花哨的设计、炫酷的智能设备感冒，反而对以下几个方面有着近乎“苛刻”的要求：

极致的舒适度：这不仅仅是指一张好床。它涵盖了从进入房间那一刻起的整体感受。床垫的软硬度是否适中？枕头是否有多种选择（高低、软硬、荞麦/羽绒等）？被褥是否轻盈、保暖、透气且亲肤？房间的隔音效果如何？空调或暖气的温度是否稳定舒适且易于调节？卫生间的热水是否即开即热、水压稳定？甚至沙发的坐感、椅子的舒适度，都会影响他们的居住体验。

无可挑剔的干净卫生：对于健康敏感的康养人群来说，干净卫生是底线，更是生命线。他们会关注床单被套是否一客一换、消毒彻底？地面、桌面、家具是否一尘不染？卫生间是否有异味、霉斑？水杯、毛巾等用品是否清洁、消毒到位？这种对卫生的要求，远超一般标准，需要建立严格的清洁流程和检查机制。

安全与便捷：无障碍或低障碍设计是加分项，但更基础的是消除安全隐患。地面是否防滑？淋浴区是否有扶手？房间内是否有紧急呼叫按钮或便捷的联系方式？夜间照明是否充足？家具边角是否圆润？插座位置是否方便（无需弯腰过多）？这些细节体现了对长者住客的关怀。

如家般的氛围与人性化服务：康养旅居往往是中长期居住（短则半月，长则数月甚至更久），客人寻求的不是酒店式的标准服务，而是一种更接近“家”的温馨感和被悉心照料的感觉。他们渴望与人交流，需要情感上的慰藉。因此，服务的“人性化”变得至关重要。这包括员工的耐心、友善、主动关怀，也包括一些个性化的服务满足（如代购、简单医疗协助对接、符合口味的餐饮建议等）。

理解了这些核心诉求，我们再回头看那些使用了五六年的老旧酒店或民宿。它们的硬伤往往不在于建筑结构本身，也不在于基础的功能布局（除非有严重缺陷），而在于那些与“舒适、干净、人性化”直接相关的“软”环节。这就引出了我们“轻资产”革命的核心观点：康养旅居对产品的要求，与传统酒店、公寓、民宿对住宿产品的要求，不在一个维度上。它不需要推倒重来的设计革命，不需要追逐转瞬即逝的网红风格，更不需要堆砌昂贵而不实用的高科技设备。

正如包括闲鹤庄旅居在内的一些高端旅居品牌所实践的那样，他们成功的关键，恰恰在于弱化了对硬件“新奇特”的追求，转而将重心放在了提升基础舒适度、营造真实感和家庭感，以及深耕人性化的软性服务（如管家服务、健康管理支持、丰富的社区活动）上。

这意味着，对于拥有老旧物业的业主来说，实现向康养旅居的转型，可能并不需要伤筋动骨的改造。与其将有限的资金投入到效果未知、折旧快速的硬装设计或智能设备上，不如集中资源，打磨那些真正能触动康养客群“痛点”和“爽点”的地方。

第三章：轻资产革命“三板斧”——老旧物业变身康养“香饽饽”

基于对政策的把握和对市场需求的深刻理解，我们提出以下“三招”，帮助老旧酒店、民宿以“轻资产”模式，高效转型为高入住率的康养旅居产品：

第一招：精准升级——聚焦核心舒适区，好钢用在刀刃上(Focus on Core Comfort Zone Upgrades)

放弃全面翻新，实施“外科手术式”的精准升级。将有限的预算，集中投入到与客人身体直接接触、直接影响居住舒适感和卫生安全感的区域和物品上：

床上用品系统性换代：这是重中之重。投资高品质的床垫（根据目标客群偏好选择支撑性好、软硬适中的款式），配备多种选择的枕头（高低、软硬、不同填充物），采购高支高密、亲肤透气的纯棉床单、被套（颜色选择温馨、素雅、易于清洁的），以及轻盈保暖的被芯。这笔投入带来的舒适度提升是立竿见见的。

卫浴体验优化：确保热水系统稳定、水压充足。更换老旧、不易清洁的毛巾、浴巾为厚实、吸水性强、品质感好的新产品。提供品质可靠、成分温和（甚至可以选择无香或草本系列）的洗漱用品。在淋浴区和马桶旁加装安全扶手（成本不高但效果显著），放置防滑垫。进行彻底的深度清洁和消毒，确保无异味、无水垢、无霉斑。

日常用品品质提升：提供干净、无异味、手感好的水杯、茶具。确保烧水壶内部清洁。房间内的拖鞋选择防滑、舒适、卫生的款式。

基础环境微调：确保房间隔音基本达标（必要时可做局部隔音处理）。检查空调/暖气运行是否正常、安静。适当增加或改善照明，特别是阅读区和床头，选择色温舒适、亮度可调的光源。保持房间通风良好。

极致的清洁标准：建立并严格执行高于行业平均水平的清洁和消毒流程。培训清洁人员注重细节（如遥控器、门把手、开关面板的消毒）。让“一尘不染”成为标配，而不是亮点。

这一招的核心在于“聚焦”。它避开了高成本、长周期的硬装改造，将资源用在客人最能直接感知、也最在意的“舒适”和“干净”上。其投入相比整体翻修是“轻”的，但带来的体验提升却是“重”的。对于一个已经运营五六年的物业来说，可能仅需做好这些，就能在硬件上基本满足康养旅居的核心需求。

第二招：服务升维——从标准服务到人性化关怀，构建“家”的温度(Elevate Service to Human-Centric Care)

如果说精准升级是打好了“硬件基础”，那么服务升维就是注入“灵魂”，是康养旅居产品真正建立竞争壁垒、实现高客户粘性的关键。这需要从思维模式上转变，从提供标准化的酒店服务，转向提供充满人性化关怀的“类家庭”服务：

建立“管家式”服务体系：为入住时间较长的客人指定相对固定的服务管家，负责客人的主要需求对接。管家需要主动、耐心、细致，了解客人的生活习惯、健康状况（在保护隐私的前提下）、兴趣爱好。能够提供个性化的服务，如：根据客人喜好调整房间物品摆放、推荐合适的当地活动、协助预约车辆、代购日常用品、提醒用药等。

融入“轻健康”管理支持：这不等于提供医疗服务，而是扮演“健康生活协助者”的角色。可以包括：

建立简单的健康信息提示卡（如紧急联系人、过敏史等，客人自愿提供）。

提供血压计、血糖仪等基础健康监测设备（指导使用或协助操作）。

与周边社区卫生服务站、药店建立联系，方便客人获取服务或药品。

组织或推荐适合老年人的养生讲座、健康操、太极拳等活动。

在餐饮上提供更健康的选择或建议（如低盐、低糖餐单，与合作餐厅沟通）。

营造“社区化”旅居氛围：康养旅居客人往往有较强的社交需求。可以通过以下方式营造社区感：

开辟舒适、明亮的公共活动空间（如茶室、阅读角、棋牌室、小型放映厅）。

定期组织小型、轻松的社交活动（如主题茶话会、手工艺制作、生日会、节日庆祝、本地文化体验沙龙等）。

鼓励员工与客人像家人朋友一样适度交流，传递温暖。

建立住客交流群（线上或线下），促进邻里互动。

关注“情绪价值”的提供：对于许多旅居长者，排解孤独、获得情感支持是重要需求。员工的微笑、耐心倾听、主动问候、记住客人的名字和喜好，这些看似微小的细节，都能提供巨大的情绪价值，让客人感受到尊重和关爱。

这一招的核心在于“用心”。它需要投入的不是巨额资金，而是管理者的理念转变、员工的培训赋能以及运营流程的精心设计。它要求服务不再是冷冰冰的流程，而是充满温度的互动。当客人感受到如家般的温暖和无微不至的关怀时，他们不仅会成为忠实的回头客，更会成为你最好的口碑传播者。这正是闲鹤庄等高端品牌深耕软性服务，强调“真实感”和“家庭感”的原因所在。

第三招：精准定位与营销——找到对的人，说对的话(Smart Repositioning&Targeted Marketing)

做好了产品升级和服务升维，最后一步就是让目标客群知道你、选择你。这需要基于新的产品定位，进行精准的营销：

明确市场定位：重新定义你的物业。不再是“经济型酒店”或“网红民宿”，而是“舒适型康养旅居驿站”、“长者友好型旅居公寓”、“健康生活社区”等，清晰传递你的核心价值。

重塑营销内容：调整官网、OTA平台页面、宣传册等所有营销材料。重点突出：

舒适与卫生：使用高品质床上用品、严格的清洁标准、安静的环境等。用细节图片和文字描述来佐证。

人性化服务：强调管家服务、健康支持（明确服务边界）、丰富的社区活动、温馨的氛围。

安全性与便捷性：展示无障碍设施（如有）、安全措施、周边生活配套（超市、药店、公园、交通）。

性价比与长居优惠：针对长住客人设计有吸引力的价格套餐或增值服务包。

真实的住客评价和故事：用口碑说话，比华丽辞藻更有力。

拓展精准渠道：

与专注于老年旅游、康养旅居的线上平台和线下旅行社建立合作。

进入老年大学、退休社团、大型企业退管会等组织进行推广。

利用微信公众号、社群、短视频平台，发布针对性的内容（如养生知识、旅居生活分享、住客故事），吸引潜在客户及其子女关注。

考虑与异地养老机构、康养社区建立互荐合作。

优化预订和沟通流程：确保预订咨询环节能够耐心解答长者或其家人的疑问，提供清晰、详尽的信息。入住前的沟通要体现关怀。

这一招的核心在于“精准”。告别“广撒网”式的营销，将资源聚焦于真正对康养旅居感兴趣的群体。用他们听得懂、信得过的方式，传递他们最关心的价值点。

结语：抓住窗口期，拥抱康养旅居的“轻资产”未来

康养旅居市场的爆发，不是昙花一现的风口，而是基于深刻社会变迁的长期趋势。对于手握老旧酒店、民宿物业的业主而言，这既是挑战，更是前所未有的历史机遇。国家政策的鼓励，市场需求的井喷，以及康养客群对“舒适、干净、人性化”核心价值的看重，共同催生了这场“轻资产”革命的可能性。

放弃大拆大改的沉重包袱，通过精准升级核心舒适区、全面升维人性化服务、实施精准定位与营销这“三板斧”，完全有可能让那些看似“过气”的物业，在康养旅居的新赛道上焕发出勃勃生机，实现入住率和口碑的双丰收。

这不仅是一条商业上更智慧、更可持续的路径，也具有积极的社会意义——它让更多存量资产得以有效利用，为日益增长的银发群体提供了更多元、更具性价比、更富温情的旅居选择，促进了市场的包容性发展。

对于正在焦虑中的民宿主和酒店经营者来说，现在正是审时度势、果断转型的关键“窗口期”。与其在观望中错失良机，不如立刻行动起来，深入理解康养旅居的真正内涵，拥抱这场“轻资产”革命，将手中的物业打造成下一个“爆单”的康养旅居目的地！未来，属于那些敢于创新、勇于转型、真正以人为本的经营者。

云南省旅游民宿行业协会介绍

云南省旅游民宿行业协会，成立于2024年，是经云南省民政厅批准，并由云南省文化和旅游厅与云南省商务厅共同指导成立的非营利性行业组织。作为云南省民宿产业的权威平台，协会肩负着引领行业健康发展的重要使命。我们以“服务民宿、赋能行业、链接资源、引领发展”为宗旨，致力于汇聚全省范围内优秀的民宿经营者、具有前瞻性的文旅企业、专业的学术研究机构以及民宿产业链上下游的各类优质资源，共同构建一个“政策对接+标准建设+品牌孵化+人才培育+资源整合”的全方位、全链条服务体系，为云南民宿产业的蓬勃发展注入强劲动力。

我们深知，云南得天独厚的自然风光和丰富多彩的民族文化是发展高品质民宿的沃土。云南省旅游民宿行业协会正是扎根于这片沃土，致力于成为云南省民宿运营者、投资者、从业人员以及所有关心和支持云南民宿行业发展的社会各界人士沟通交流、资源共享、合作共赢的首选平台。我们的核心使命是：

提升民宿服务质量：我们坚信，优质的服务是民宿发展的生命线。协会将通过开展形式多样的专业培训、深入的经验交流、激发活力的技能竞赛等活动，全面提升云南省民宿从业人员的服务意识和专业技能，从而为来自五湖四海的游客提供更加优质、舒适、个性化、充满人文关怀的住宿体验，让每一位旅客都能在云南的民宿中感受到家的温馨与美好。

建立健全行业标准：规范化是行业健康发展的基石。协会将积极参与和推动云南省民宿行业标准的制定和完善工作，引导广大民宿经营者规范经营行为，树立诚信服务的理念，共同维护公平有序的市场秩序，不断提升云南民宿的整体形象和市场竞争力，让“诗意栖居”在彩云之南成为现实。

促进民宿可持续发展：我们深知，民宿的发展需要与地方文化和生态环境和谐共生。协会将密切关注国内外民宿行业的发展趋势，深入研究行业热点问题和未来挑战，积极为政府部门制定相关政策提供决策参考和行业数据支持，引导云南民宿在保护生态环境的前提下实现经济效益、社会效益和生态效益的有机统一，走上一条绿色、可持续的高质量发展之路。

为了更精准地服务于云南民宿产业的发展，云南省旅游民宿行业协会将重点聚焦以下核心工作板块：

一、民宿管家培训与职业化建设：我们将全面推进民宿管家职业体系的建设，严格依据《民宿管家国家职业标准》，开设内容丰富、体系完善的系统培训课程，建立科学规范的等级认证体系，打造线上线下相结合的实训营地，并积极联合云南各地文旅部门进行专业的民宿人才输出，助力云南民宿行业向职业化、标准化、市场化的更高水平发展。

二、民宿品牌打造与推广支持： 在激烈的市场竞争中，品牌是民宿的核心竞争力。协会将联合云南省内外的优质民宿及知名设计机构，共同开展“云宿星选计划”和“云南民宿品牌计划”，每年遴选和推介一批具有鲜明文化特色、浓郁艺术气息和独特旅行温度的优秀民宿，以及具有巨大市场潜力的民宿品牌，助力它们走向全国，拓展连锁加盟，从而提升云南民宿的整体品牌影响力和市场号召力。

三、旅居养老基地共建计划：积极响应国家“健康中国2030”的战略号召，协会将大力推动“康养+旅居+民宿”的深度融合发展，创新打造“轻养老式”旅居民宿示范项目，例如“闲鹤庄”品牌，旨在为充满活力的老年群体和追求自由的数字游民提供高品质的旅居养老空间与贴心周到的服务，开创云南民宿发展的新蓝海。

四、整村文旅开发与民宿集群运营：协会将充分发挥自身专业优势，面向云南省内的村集体、乡镇政府、投资企业等主体，输出包括整村改造策划、精准招商引流、特色民宿规划设计、IP故事深度挖掘与设计、民宿品牌孵化与落地运营等一系列专业能力，积极推动“文旅赋村”和“村村有民宿”的战略实践，助力云南乡村振兴。

五、民宿标准制定与行业示范：为了进一步规范云南民宿市场，提升服务质量和游客信任度，协会将主导制定并积极推广《云南民宿分级标准》、《云南民宿服务规范》、《民宿卫生与安全标准》等一系列行业标准，并推动“云南民宿标准化示范基地”在全省落地生根，从根本上提升云南民宿市场的信任度和运营安全性。

六、文旅产品开发与市场化转化：民宿是体验在地文化的重要窗口。协会将积极联合文创企业、知名旅行机构等合作伙伴，共同打造具有云南特色的民宿伴手礼、主题研学旅行产品、深度定制旅行线路、非遗文化体验工坊、山地骑行探险、抑郁症疗愈旅程、青年旅拍打卡活动、房车旅居创新产品等多元化的民宿延伸型文旅产品，真正实现“内容+产品+销售”的完整闭环。

七、研学游学与示范基地建设：协会将紧密对接中小学生、高校学子、亲子家庭等目标群体，深入开发具有地域特色的乡村研学旅行课程、寓教于乐的文创工坊体验等内容，并积极打造“云南民宿研学示范营地”，推动文化旅游与教育的深度融合与创新发展。

八、新媒体运营与短视频赋能：在新媒体时代，内容为王。协会将积极联合国内各大知名旅行博主，同时着力对云南民宿业主进行新媒体运营技能的培训和孵化，充分利用好“旅行家MCN机构”的平台优势，在抖音、视频号、快手、小红书等主流新媒体平台构建强大的旅行账号矩阵。通过提供专业的短视频拍摄、精美的图文制作、高效的代运营服务等，全方位推动云南民宿的宣传推广，显著提升民宿的品牌曝光率和市场转化率。

九、金融工具开发与资本链接： 资金是民宿发展的重要支撑。协会将积极推出“民宿金融支持计划”，主动联合各大银行、投资基金、保险机构等金融伙伴，努力为云南民宿主争取到包括装修贷款、经营融资、项目投资等在内的多方面资源支持，真正实现“以金融促发展”的目标。

十、专业教材编撰与讲师孵化：了更好地指导云南民宿行业的实践发展，全面提升从业人员的专业素养，协会将组织行业内的资深专家和学者，系统编撰包括《民宿运营实务》、《民宿管家服务》、《民宿设计导论》等在内的一系列具有云南特色的专业教材，同时建立完善的民宿讲师人才库，并开展专业的讲师孵化和文旅人才培训等服务，为行业发展提供坚实的人才保障。

十一、年度峰会与行业大赛：为了促进云南民宿行业内外的交流与合作，提升云南民宿在全国乃至全球的影响力，协会每年将精心主办“民宿发展大会”、“民宿品牌大会”以及“民宿设计大赛”、“民宿管家技能大赛”等一系列年度重磅活动，吸引全国业界的广泛关注，努力将云南打造成为全国民宿创新发展的新高地。

十二、政府项目与文旅智库承接：作为云南省民宿行业的代表，协会将积极承担社会责任，并愿意接受政府部门的委托，深度参与到云南省热火朝天的文化旅游发展事业中，具体包括承接地方政府的文旅开发项目、组织和参与各类具有地方特色的旅行节庆活动、开展面向行业的各类人才培养项目、以及提供专业的行业发展智库顾问服务等。

云南省旅游民宿行业协会会长由贺双全先生担任，副会长钟祥诚先生、杨景超先生、马世刚先生和名誉会长聂剑平先生，正朝着推动云南民宿行业蓬勃发展的宏伟目标奋勇前进。

会长：贺双全，同时担任大理探索文化传播有限公司及云南丹青里企业管理公司的负责人，是客栈联盟的发起人，曾担任《亚洲民宿》杂志的主编，在民宿行业拥有超过二十年的丰富经验和深厚的行业积淀。他也是“闲鹤庄”、“隐邦”、“MTB”等多个知名民宿品牌的持有者。

副会长：钟祥诚，是知名高端精品民宿品牌“泊心云舍”的负责人，对高端精品民宿的运营和管理拥有独到的见解和丰富的实战经验。

副会长：杨景超，是极具民族文化特色的民宿品牌“26族迹”的负责人，在民族文化与现代民宿的创新融合发展方面有着深入的研究和成功的实践经验。

副会长：马世刚，是连锁民宿品牌“白玛假日”的负责人，在连锁民宿品牌的标准化建设、运营管理和市场推广方面拥有丰富的实战经验。

名誉会长：聂剑平，是中国高端度假民宿的先行者和领导者，其创立的“墅家”品牌在国内外享有盛誉。

云南省旅游民宿行业协会正通过上述各项积极有效的工作与丰富多彩的活动，致力于推动云南民宿行业的持续创新与高质量发展，全面提升云南民宿的服务质量和市场竞争力，为云南旅游业的繁荣发展注入源源不断的新活力。我们始终秉持着“云南民宿看世界，世界民宿看云南”的宏伟理念，立足云南，辐射全国，面向充满希望的未来。我们热忱欢迎各界朋友关注云南省旅游民宿行业协会，与我们携手探索云南民宿的无限可能，共同推动云南旅游民宿产业实现更加美好的高质量发展！