电商经济大行其道之下，实体的零售商业市场还好吗？

日前，观点指数发布《表现力指数·2025 购物中心暨零售消费发展报告》（下简称《报告》）指出，今年1-4月，观点指数样本零售企业面临市场承压，约四成商业零售企业面临营收增长考验。此外，上海和成都的空置率较为突出，分别达到8.5%和8.3%。

上海成都的购物中心空置率突出

《报告》以购物中心为重点研究对象，从项目定位、租金收益、营业额、出租率、租户构成、坪效、空间设计、场景体验感、客流量及转化率、区域乃至全国影响力、认可及美誉度、持续增长力等进行深度调研和分析研究。

报告指出，进入2025 年，中国零售商业市场依然面临复杂的市场环境。一方面，消费动能不足与经济复苏趋缓的压力持续传导，以价换量成为市场的主旋律。另一方面，政策赋能等多重驱动下，内需成为必须的增长点，零售商业也被寄予更多希望。与此同时，企业的营收增长，尤其是招商难题依然存在。

核心商业城市方面，2025 年一季度除上海有新增供应外，其余城市均无新项目开出。在消费未见明显增长且存量竞争加剧的情况下，企业对推动项目入市更为审慎。

当前，上海和成都的空置率较为突出，分别达到 8.5%和 8.3%。租金方面，上海和北京是目前零售商业租金水平最高的两个城市，分别达到 31.3 和 32.3 元/平方米/天，二线城市中的杭州也有不错的表现，达到21元/平方米/天。

整体来看，核心商业市场的空置率有小幅收窄，但租金报价也呈下滑趋势，以价换量情况较为突出。在其背后，是市场受经济复苏缓慢，以及大众对于未来不确定性的担忧等因素影响，零售及餐饮业绩表现疲弱，业主方不得不提供更为优惠的租金来吸引租户。

部分企业出于资金压力出售零售商业物业

2024 年以来，相关商业政策措施的出台及国家不断提出强化内需消费，为零售商业行业带来了新的增长点。自2024 年以来，零售商业物业的交易热度有所上升。今年一季度，国内共录得71宗商业地产大宗交易，成交总金额达到 448 亿元。当中办公物业依然是最受青睐的交易资产类别，交易金额占比达到41%，综合体及零售则分别占比16% 和10%，热度同样不低。部分商业地产企业出于资金压力或战略调整，也加快处置商业资产的速度。如万科全年完成 54 个多元业态项目的大宗资产交易，交易总规模达 259 亿元，其中就包括零售商业物业。

一线城市依然是零售商业物业交易的主阵地。上海2024 年房地产大宗成交金额约为758亿元，占全国成交金额的38%，继续领跑大宗交易市场。当中有部分外资机构看好国内零售市场的长期发展，多次出手收购大型零售项目。比如2024年，新加坡政府投资公司(GIC)收购了印力持有的南翔印象城 MEGA 项目48%的股份、松江印象城 48% 股份。

样本企业约六成实现收入同比增长

受经济周期影响，零售消费市场依旧略显疲软。数据显示，样本企业中约六成实现收入同比增长，不过幅度较小，大部分低于 10%；此外还有约四成录得小幅下滑。样本企业已开始挖掘新的业务方向，存量和非标是当下的热门关键词，并有望成为未来新的增长可能。

在新消费趋势之下，购物中心的业态组合需要根据市场需求快速调整，以保持商业竞争力。

报告指出，2024年以来，零售商业项目中，餐饮业态的租赁成交较为活跃，如特色餐饮、面包烘焙等热度较高，这一趋势在中端定位的购物中心中更为明显。比如深业上城作为深圳城市更新的标杆项目，通过多维度改造实现了商业与生态的深度融合。高端购物中心继续推动高端品牌入驻，同时通过店铺焕新巩固重奢的优势。引入符合项目定位的热门业态也成为重要方向。

2024 年至今，已有8单消费基础设施 REITS 在 C-REITS 市场亮相，底层资产类型多元，涵盖购物中心、百货、奥特莱斯、商超和农贸市场各类业态。从出租率指标看，截至 2024 年底，消费 REITS 底层物业的出租率均在 95% 以上。其中，武汉首创奥莱的出租率最高，达到 99.17%；上海百联又一城的出租率最低，但也在95% 以上，体现了各零售物业的运营情况较为良好。

采写：南都·湾财社记者 邱永芬