富豪们又在深圳法拍市场上“抢货”了！

5月14日，深圳罗湖一套产权年限只剩8年的写字楼，竟被拍到了1.14亿元，溢价率高达380%。这笔“天价”法拍，或进入今年上半年深圳法拍房成交金额的Top5。

捡漏或许是多数购房者对法拍房的印象之一，但法拍房依然可以出现高溢价。这场持续450轮的竞拍再次刷新了市场对“高龄资产”价值的认知，更凸显了一线城市核心地段稀缺房源的资本吸引力。

核心资产的“逆龄”价值

核心资产之所以能展现出“逆龄”价值，在于其具备穿越周期的属性。

被法拍的罗湖2118号住宅楼5栋1—6层，位于深圳罗湖9号线园岭站地铁口，属于老城区核心位置。5月14日，法拍房结束拍卖，最终34名竞拍者经过450轮出价竞拍，将这栋建筑面积3333平方米的法拍房的报价定格在1.14亿元，远远高于约2378万元的起拍价。

图源：阿里法拍

按照单价计算，最终竞得单价约每平方米3.42万元，起拍单价为每平方米7134.7元，溢价率高达379.6%。有业内人士表示，这可能是深圳市场有史以来溢价最高的法拍房之一。据悉，这栋楼的土地使用年限是1983年4月8日至2033年4月7日。这也意味着，这套楼龄43年的办公楼，其产权年限仅剩8年。

值得一提的是，标的竞得方并非本地企业，而是来自河北邢台的“清河县千代文化传媒有限公司”，这一跨区域竞逐现象也侧面反映出一线城市核心资产对全国资本的虹吸效应。该标的位于深圳罗湖与福田交界处，毗邻蔡屋围、笋岗商务区，成熟的配套资源或抵消了产权年限限制的影响。

图源：阿里法拍

事实上，深圳法拍房的高溢价现象并非孤例。今年以来，一线城市已接连出现过多个高溢价成交的案例。当市场环境变化，普通资产可能价值下滑，但核心资产却能凭借其内在特质，持续散发魅力，吸引全国资本的关注。

稀缺标的溢价成常态

当市场进入深度调整期，高净值人群对“资产安全性+抗跌性+圈层认同”的三重筛选机制愈发严苛。然而，近来随着部分稀缺标的的入市，高溢价成交的情况频繁出现。从深圳的顶豪到上海的别墅，都曾拍出过高溢价房源，多宗稀缺标的均呈现“竞价白热化”特征。

《胡润中国高净值人群品质生活报告》显示，中国高净值家庭户均持有3套房产，对高端住宅的配置需求持续上升。高总价法拍标的的高溢价成交，也印证了豪宅市场“稀缺性驱动价值”的核心逻辑。

4月份时，位于深圳宝安区的一套法拍房源也经历了价格翻倍，在500轮竞价后，房源价格从300万元涨至1103万元，溢价超200%。同月，位于深圳罗湖区怡景花园的一栋别墅也历经超400轮叫价，房源价格从约854万元径直达到超3000万元，溢价率也突破260%。

此外，深圳网红楼盘半岛城邦花园的一套法拍房也拍出了159.35%的溢价率，单价近20万元/平方米，接近小区二手房约23万元/平方米的均价。

作为法拍房成交率排名全国前列的城市，上海的高溢价率法拍房成交案例也时有发生。日前，浦东新区三湘印象名邸的一套豪宅法拍，超4200万元的成交价，较起拍价溢价超54%，单价突破19.6万/平方米。2024年时，上海长宁区夏都花园的一套别墅更是经过1904轮竞价才“落槌”，成交价1.28亿元，溢价率超30%。

深圳、上海法拍市场的溢价常态化，实质是中国核心资产市场向国际成熟市场接轨的标志。当前，资产配置进入“精挑细选”时代，唯有兼具地段稀缺性、资源垄断性、圈层标识性的标的，才能成为高净值人群财富锚点。

稀缺房源备受青睐

与普通法拍房相比，多地豪宅法拍房更被市场所关注，豪宅的价差更大，更能吸引一些投资者。优质房源的稀缺会影响二手房市场的价格虚高，法拍房源在买卖双方价格博弈方面有些许优势，成为部分买家争夺的“标的”，法拍房市场也成为稀缺房源的替代性渠道。

业内认为，由于主要城市的楼市呈现企稳趋势，法拍房的局部热度也有望持续，尤其是稀缺户型、大平层、优质别墅、优质学区房等，溢价案例的成交也会形成“房价触底”的市场预期，刺激部分观望需求入场。

在楼市调整期，法拍房的局部热度折射出资产配置逻辑的转变。大平层、优质别墅、学区房等不可复制标的，因兼具居住属性与抗跌性，成为高净值人群“压舱石”。这类交易不仅是对一线城市经济韧性的投票，更反映城市核心资产的配置价值。而法拍市场作为补充渠道，将继续扮演稀缺房源“价值发现者”的角色。

图源：Pixabay

尽管头部案例吸睛，但法拍市场的“冰山之下”仍以理性为主。需要指出的是，在法拍房市场里，由于起拍价格多为市场价的7折左右，不少购房者认为其中有巨大的“捡漏”空间。但潜在的房源瑕疵、长期租约、腾退难等风险也让人望而却步，这一情况也使得法拍房实际上仍多为流拍且是“折价拍卖”。

未来，在城市化进程持续推进的背景下，中国豪宅市场将在宏观经济环境、政策调控、消费升级以及技术创新等多重因素的综合影响下，呈现出多元化与细分化的发展趋势，机遇与挑战并存。在一、二线城市的引领作用下，豪宅市场将朝着更高品质和更具创新性的方向稳步迈进，为中国乃至全球高净值人群提供卓越的居住体验和优质的资产配置选择，进一步引领全球高端居住潮流的发展方向。

在“资产安全性+抗跌性+圈层认同”的三重筛选标准下，法拍市场正在成为高净值人群的“价值锚定器”。从深圳到上海，从别墅到写字楼，“逆市热拍”并非孤例，而是新周期下财富资本寻找“抗风险核心资产”的集体回归。

房产市场步入“稀缺定价”新阶段，城市核心资产的价值重估或许才刚刚开始。这类资产兼具穿越周期的安全边际与圈层身份标识双重属性，持续吸引高净值人群入局。

来源：顶端财经